서울 주택공급, 토지임대부 분양방식이 돌파구 [카테고리 설정이 아직되어 있지 않습니다.] 세제개편안을 발표한 이재명 정부가 추가공급대책 마련에 골몰 중이다. 그린벨트 등을 풀어서라도 서울에 주택을 공급하려고 하는데 오세훈 서울시장은 반대하고 있다. 오세훈 시장 등은 재개발·재건축 등 정비사업을 통해 주택을 공급하자고 주장하지만 이는 순증효과는 미미한 반면 전월세난을 심화시키고 종국에는 주택가격을 밀어올리기만 했다. 이재명 정부는 국공유지와 추가로 수용하는 토지에 토지임대부 분양방식 주택과 공공임대주택을 대규모로 밀어넣어 서울 등의 주거불안을 근본적으로 해소해야 할 것이다.
‘닥치고 공급’에 몰두하는 이재명 정부
정부가 7일 이재명 대통령 주재로 열리는 부동산 정책 점검 2차 회의에서 국공유지, 그린벨트 등 수도권의 후속 주택 공급 후보지와 각종 지원책을 구체화할 것으로 예상된다.
앞서 이 대통령이 지난 3일 1차 회의에서 공급 속도와 물량을 함께 강조한 만큼 비아파트 등 단기간에 공급 가능한 주택 사업이 원활히 추진되도록 사업자 금융·세제 지원책도 논의할 가능성이 있다.
일단 강남권에 남아 있는 개발제한구역(그린벨트)을 공공택지로 활용하는 방안이 거론된다.
서초구 내곡동 예비군훈련장을 비롯해 강남구 세곡·자곡동, 수서차량기지, 송파구 방이동 올림픽선수촌 인근 등이 후보지로 오르내리고 있다. 강남권 주요 업무지구 접근성이 우수한 알짜 입지여서 과거부터 개발제한구역 해제 가능성이 계속 거론되기도 했다.
다만 개발제한구역 해제를 통한 공공택지 개발은 주민 등 이해관계자 협의와 각종 영향평가 등이 길어지는 경우가 많아 실제 공급 효과를 내려면 상당한 시간이 걸릴 수 있다.
지방자치단체와 의견 조율도 쉽지 않을 수 있다. 오세훈 서울시장도 지난 5일 김용범 대통령 정책실장을 만나 자리에서 그린벨트 해제를 통한 주택 공급에는 협조 불가 입장을 밝힌 것으로 전해져 개발제한구역 해제를 위한 행정적 공조에 차질이 예상된다.
건설 중인 아파트, 연합뉴스
기존 사업들의 속도도 문제
올해 초 1·29 대책에서 정부가 밝힌 주요 공급 부지의 사업 속도를 어떻게 높일지도 관심사다.
과천 경마장·옛 국군방첩사령부 부지(9800가구)는 경마장 이전에 반대하는 한국마사회 노동조합과 난개발에 따른 교통난 등을 우려하는 지역 주민들의 반대가 여전한 상황이다.
핵심 입지인 용산국제업무지구(1만가구)는 주택 물량을 두고 서울시와 이견이 좁혀지지 않고, 조선왕릉과 인접한 태릉골프장(6천800가구)은 세계유산 영향평가 심의를 통과해야 사업이 본격화할 전망이다.
과천경마장 이전 반대 결의대회, 연합뉴스 자료사진
1·29 대책에는 이들 부지를 비롯해 군부대 부지, 노후청사, 유휴부지 등을 활용해 도심에 6만가구 이상을 공급하는 구상이 담겼다. 여기에 더해 한국토지주택공사(LH) 여의도 부지, 옛 광진구청 청사 부지 등 남은 유휴부지와 학교 부지 등도 신규 공급지로 검토될 가능성이 있다.
지난 5월 정부가 수도권 단기 공급과 전월세 시장 안정 목적으로 내놓은 비아파트 공급 확대 방안도 업계 요구를 반영해 한층 더 구체화하는 방안이 논의될 것으로 보인다.
앞서 정부는 2027년까지 수도권에 매입임대주택 9만가구를 공급하고, 이 가운데 6만 6000가구를 서울과 경기도 규제지역에 집중 배치하는 내용을 담은 비아파트 공급 방안을 내놓았다. 도심 자투리땅에 빠르게 지을 수 있는 도시형 생활주택 등에도 인센티브를 줘 민간 사업도 활성화하기로 했다.
민간 비아파트 시장은 전세사기 사태를 거치면서 치명타를 입었고, 토지 매입비와 공사비의 지속적 상승 등으로 사업성도 낮아지는 가운데 자금 조달까지 어려워지면서 침체 일로를 걷고 있다.
주택업계는 사업비 확보를 위한 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 지원, 금융권의 대출 총량 관리에 대한 예외 적용, 건축면적 기준 확대 등을 꾸준히 요청해 왔다. 정부가 비아파트를 주요 공급 수단 중 하나로 삼은 만큼 업계 요구를 반영한 금융·제도적 지원책도 후속 공급대책에 일부 담길 가능성이 있다.
부산의 매입임대주택
재개발·재건축 등의 정비사업은 순증효과는 적고 부작용이 극심해
오세훈 등을 위시한 공급론자들이 늘 하는 주장은 재개발·재건축을 풀어 서울에 주택을 공급해야 한다는 것이다. 하지만 정비사업을 통한 주택공급은 폐해만 크고 순증효과는 극히 미미했다.
일단 주택순증효과가 극히 미미하다.
경실련 조사결과에 따르면, 2012년부터 2025년까지 정비사업으로 건립된 주택은 31만호였지만 같은 기간 멸실된 기존가구수도 26만호에 달했다. 10년 넘는 세월동안 정비사업을 벌였지만 주택은 달랑 5만호가 순증한 셈이다.
더구나 오세훈 서울시가 고집하는 대로 대규모 정비사업을 동시다발적으로 벌일 경우 대규모 이주수요가 발생할 가능성이 매우 높다. 대규모 이주가구들은 서울 인근 지역이나 경기도로 이동하면서 전월세시장 불안을 가중시키고, 나아가 매매가격 상승압력으로 이어질 확률을 극적으로 높인다. 가뜩이나 근래 서울 등은 전월세난으로 신음 중이다.
저렴주택이 사라지고 그 자리에 비싼 아파트가 들어서 주거취약층을 서울에서 축출하고 주택시장을 불안하게 만드는 것도 문제다.
서울시가 신속통합기획(신통기획) 2.0 추진 계획을 발표했다. 발표에 따르면 절차 간소화, 협의·검증 신속화, 이주 촉진 3대 전략으로 정비사업 속도를 끌어 올린다. 구역지정부터 입주까지 기간을 기존 18.5년에서 12년으로 최대 6.5년 단축하고, 2031년까지 한강벨트 19만8천호를 포함해 주택 총 31만호를 착공한다는 목표다. 사진은 29일 남산에서 내려다 본 서울 주택. 2025.9.29. 연합뉴스
지난 6월 23일 열린 한 토론회에서 이원호 한국도시연구소 책임연구원은 31만호를 새로 짓기 위해서는 기존 주택 30만호 이상이 철거된다는 점을 지적했다. 그는 서울시의 신통기획 등에 의해 멸실되는 22만호 중 2만 2000호가 다가구주택으로 추정되는데, 다가구주택 호당 평균 5세대가 거주한다고 하면 11만세대”라면서 통계상으로는 22만호가 철거되지만, 실제로는 30만 8000세대의 저렴한 주거지가 철거되어 사라진다”고 말했다.
재개발 구역에 사는 주민 대부분이 세입자이고, 이들이 살던 곳에 재정착할 수 없다는 점도 문제로 꼽혔다. 국회입법조사처 보고서(2009년)에 따르면, 뉴타운·재개발 구역의 세입자 비율은 평균 72.5%다.
아울러 이 연구원은 정비사업의 구조 자체가 다세대·다가구 등 저렴한 저층 주택을 비싼 아파트로 바꾸는 방식이기 때문에 집값과 전·월세 상승으로 이어질 수밖에 없다고 지적했다. 이 연구원은 주택 순증 효과는 미미하고, 저렴한 주택이 고분양가 아파트로 변화하며, 추진 과정에서도 대규모 이주 수요로 전·월세가 상승을 초래한다”며 주택공급론의 역설”이라고 비판했다.
은평 대조1구역 재개발 현장 공사 중단2일 공사비 미지급으로 공사가 중단된 서울 은평구 대조동 대조1구역 주택재개발 현장 입구에 공사 중단 안내문이 걸려 있다. 2024.1.2
상상가능한 국공유지에 토지임대부 분양주택과 공공임대주택을 대량 공급해야
오세훈 등이 주구장창 주장하는 재건축·재개발을 통한 주택공급은 잃을 건 많고 얻을 건 거의 없는 방식으로 진지한 고려 대상이 아니다.
결국 대안적 주택공급정책을 통한 대안주택의 공급이 관건이자 핵심이다. 서울과 서울에 최근접한 경기도에 사용할 수 있는 국공유지를 전부 찾아 토지임대부 분양주택과 공공임대주택으로 공급하는 것이 옳다. 용산국제업무지구, 태릉 골프장 등은 말할 것도 없지만 동원가능한 국공유지는 물론이거니와 추후 정부가 수용할 사유지도 모두 민간기업에 매각하지 말고 전부 국공유지 상태에서 토지임대부 분양주택과 공공임대주택을 지어야 한다.
공급정책이 시장을 흔들려면 공급위치, 공급량, 공급기간, 공급유형이 모두 충족되어야 한다. 우선 최근 거론되는 곳들은 입지가 우수한만큼 모든 장애물들을 빨리 제거하고 최대한 빨리 토지임대부 분양주택 등을 공급해 시장심리를 안정시켜야 한다.
또한 향후 10년을 내다보고 국회, 대법원, 대검찰청, 육사 등을 위시해 서울에 위치할 필요가 없는 국가기관들의 지방 이전도 당연히 추진되어야 할 것이다. 그리고 대법원 등이 이전한 노른자위 땅에 토지임대부 분양주택과 공공임대주택을 지어 공급한다면 서울에서 공급 걱정은 더 이상 하지 않아도 될 성싶다.
세곡동 공공임대주택단지.
이태경 편집위원, 토지+자유연구소 부소장 red1968@naver.com
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