강동구에 쏟아지는 전세매물, 주변 부동산 영향은? [카테고리 설정이 아직되어 있지 않습니다.] 최근 서울 강동구의 올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축) 등 단지에서 전세매물이 쏟아지고 있다. 실거주의무제가 3년 유예됨에 따른 혜택 때문이다. 강동구에 나오는 전세매물 중 상당수가 주택임대차보호법 상의 계약갱신청구권이나 전월세상한제의 적용을 받지 못하기 때문에 인근 지역에 위치한 단지의 전세매물보다 가격이 저렴할 수 밖에 없다. 또한 매물도 많아 강동구 주변의 전세시장에 하방압력으로 작용할 가능성이 높다. 전세시장의 하락은 갭투기 등을 어렵게 만들기 때문에 매매시장에도 영향을 미칠 수 있다. 강동구에 쏟아지는 전세매물폭탄이 강동구 인근 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 주목된다.
실거주의무제 3년 유예, 강동구에 쏟아지는 전세매물 폭탄
14일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 12일 기준 서울 강동구의 전세 매물이 2659건으로 한달 전보다 28.0%나 폭증했다. 이는 아실이 관련 통계를 집계한 2021년 3월 이래 가장 많은 전세 매물 수량이다. 월세까지 합한 전월세 매물도 전달보다 27.9% 증가한 3797건으로 서울에서 가장 많은 것으로 나타났다. 강동구 전세 매물은 지난해 5월 1000여건에 불과했지만, 올해 1월부터 2000건대로 급등한 뒤 폭발적으로 늘고 있다.
강동구에서 올해 입주 중이거나 입주를 앞두고 있는 ‘올림픽파크 포레온’(1만 2032가구) , 상일동 ‘e편한세상 고덕 어반브릿지’(593가구), 길동 ‘강동 헤리티지 자이’(1299가구) 등을 중심으로 전세매물이 쏟아지는 중인데, 본디 입주예정 대단지 아파트들은 전세를 놓고 그 전세보증금으로 잔금을 치르는 경우가 많아 새로운 일은 아니다.
하지만 지난달 29일 여야가 분양가상한제 아파트의 실거주 의무를 3년간 유예하는 내용의 주택법 개정안을 처리한 이후, 입주시기가 올해 11월로 앞당겨진 ‘올림픽파크포레온’ 등의 전세매물이 급증하고 있다. 분양가상한제 적용을 받는 단지들은 실거주의무제의 적용을 받는데 윤석열 정부가 '올림픽파크 포레온(구 둔촌주공)'의 완판을 위해 실거주의무제 폐지를 약속했고 그에 현혹된 청약자들이 전국에서 모여들었다. 그들 대부분은 실거주 목적이 아닌 투기목적으로 청약에 응해 당첨된 것인데, 여야 합의로 실거주의무제가 유예되자 안도의 한숨을 내쉬며 앞다퉈 전세매물을 내놓고 있다.
매물 앞에 장사 없다고 매물이 쌓이면서 강동 지역의 전셋값도 하락세를 보이고 있다. 최근 서울 전셋값이 42주 연속 상승세를 보이는 것과 상반되는 모습이다. 한국부동산원에 따르면 서울 강동구는 올해 3월 첫 주까지 누계 -0.07% 하락세를 보이고 있다. 지난 1월 마지막 주 -0.05%에서 계속 하락세를 이어가다 2월 셋째 주 0.04%로 상승세로 돌아서나 싶었지만 넷째 주 -0.04 하락세로 돌아섰다.
정부가 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 제외한 수도권 전 지역의 부동산 규제지역을 해제함에 따라 오는 3월부터 수도권에서 최대 10년인 전매제한 기간을 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 축소하기로 했다. 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축(올림픽파크포레온)의 경우 기존에는 전매제한이 8년이었는데, 1년으로 줄어든다. 실거주 2년 의무도 사라지게 된다. 사진은 4일 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크 포레온 공사현장. 2023.1.4. 연합뉴스
올림픽파크 포레온 등의 전세매물 강동구 주변 부동산 시장 위축시킬 가능성
실거주의무제 유예 혜택을 집중적으로 보는 강동구 소재 분양가상한제 적용 신축 단지들에서 전세매물이 대량으로 출회되는 현상은 가벼이 볼 일이 아니다. 우선 해당 단지들에서 출회되는 전세매물의 수가 너무 많다. 실거주 목적 이외에 올림픽파크 포레온 등의 분상제적용아파트를 청약해 당첨된 사람들은 전세를 급매로 내놓아 매수잔금을 충당해야 절박한 처지다. 따라서 이들은 찬밥, 더운밥 가릴 상황이 아니다. 강동구에 저렴한 전세매물이 쏟아진 이유다.
그뿐 아니다. 실거주의무 유예혜택을 받는 매물들은 다른 매물에 비해 처지가 열등하다. 3년의 유예기간이 주어지기 때문에 임대차보호법 상의 계약갱신청구권과 전월세 상한제의 적용을 받지 못하는 까닭이다. 이런 매물은 시장에서 더 저렴하게 거래될 수 밖에 없다.
쉽게 말해 올림픽파크 포레온 등에서 나와 있는 전세매물 대부분이 물량과 조건 등의 측면에서 주변 시세에 비해 낮게 거래될 수 밖에 없는 불리한 조건이다. 주변 시세보다 저렴한 전세매물이, 그것도 대량으로 나오면 강동구뿐 아니라 강동구와 인접한 강남 3구(강남·서초·송파), 광진구, 하남시 등의 부동산 시장에도 엄청난 영향을 미치게 마련이다.
아니나 다를까. 실제 강동 인근 강남, 송파 등이 포함된 서울 동남권 전셋값도 하향 안정화하는 모습을 보이고 있다. 동남권 아파트 전셋값은 지난 2월 셋째 주와 넷째 주 각각 -0.01%, -0.02% 하락했다.
서울 강남구 대치동 일대 아파트 단지 모습. 2023.6.7. [연합뉴스 자료사진]
대한민국 부동산 시장에 가장 직접적인 영향을 미치는 건 전세시장임을 명심해야
대한민국 부동산 시장은 전 세계 어느 나라의 부동산 시장과도 다른 특수성이 있다. 바로 전세시장의 존재다. 사금융의 일종이자 주택매입의 안전한 지렛대 역할을 수행하는 전세시장의 존재는 수 없이 많은 부동산 정책담당자들의 머리를 아프게 만들었다. 광범위한 전세시장의 존재로 말미암아 이른바 갭투기가 가능했고 이는 곧 대한민국 부동산 시장이 투기판으로 전락하기 쉬운 내재적 속성을 지니고 있다는 의미다.
또한 전세는 선이고 월세는 악이라는 고정관념이 전세대출을 사실상 무제한에 가깝게 만들었고 이는 전세과소비와 매매가격의 상승으로 이어지곤했다. 이를 바꾸어 말하면 전세시장의 하향안정이 주변 부동산 시장의 하향안정을 견인할 직접적 요인으로 기능할 가능성이 높다는 뜻이다.
강동구에 쏟아지는 전세 매물 폭탄을 주목해야 하는 이유가 여기에 있다. 강동구에 쏟아지는 전세매물 폭탄의 비가 강동구와 주변 전세 시장의 하향 안정화를 이끌고 갭투기를 어렵게 만들어 매매시장 안정에도 기여할지 눈여겨 봐야 할 때다.
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