AI가 바꾼 부동산 판도…데이터센터 투자, 오피스 건물 첫 역전 [카테고리 설정이 아직되어 있지 않습니다.] 미국에서 데이터센터 건설 지출이 사상 처음으로 사무실 건설 지출을 추월했다. AI 인프라 확충을 향한 빅테크의 천문학적 투자가 미국 건설 시장의 지형 자체를 뒤흔들고 있다.
미국 인구조사국 자료에 따르면, 지난해 12월 데이터센터 건설 지출은 약 35억7000만 달러(약 5조2000억원)로, 사무실 건설 지출 34억9000만 달러(약 5조1000억원)를 처음으로 넘어선 것으로 잠정 집계됐다.
부동산 업계에서는 AI 산업 확장으로 데이터센터 투자가 장기적으로 증가하는 반면, 재택근무 확산 이후 사무실 수요는 구조적으로 감소하고 있다고 분석한다.
미국에서 데이터센터 건설 지출이 사상 처음으로 사무실 건설 지출을 추월했다./ 챗GPT 생성이미지
오하이오서 시작된 나비효과… 하나 오면 다 따라온다
16일(현지시각) 블룸버그에 따르면, 이 추세의 현장을 누구보다 먼저 목격한 인물 중 하나가 글로벌 건설사 터너 건설(Turner Construction)의 부사장 맷 쿤츠(Matt Kuntz)다. 메타가 오하이오주 콜럼버스 외곽에 데이터센터 캠퍼스를 짓기 시작한 것이 2017년이었다.
안정적인 경제, 우수한 대학 인재, 풍부한 전력·용수·토지를 보고 메타가 온 뒤 다른 기술 기업들이 곧 몰려들었다 고 쿤츠는 말했다. 실제로 이후 아마존, 구글, 마이크로소프트가 인근에 진출할 계획을 밝혔다. 한 기업이 들어오면 거의 모든 다른 기업들이 뒤따르는 경향이 있다 는 그의 말은 미국 데이터센터 산업의 집적 현상을 압축적으로 보여준다.
터너의 변신도 이 흐름을 상징적으로 보여준다.
전 세계에 초고층 오피스 빌딩과 스포츠 경기장을 지어온 이 회사는 지난해 94억 달러(약 13조7000억원) 규모의 데이터센터 프로젝트를 완료했는데, 이는 2020년 총액의 5배가 넘는 수치다.
지난달에는 인디애나주에 건설될 메타의 100억 달러(약 14조6000억원) 규모 데이터센터 프로젝트 시공사 중 하나로 선정됐다. 현재 터너 전체 수주 잔고의 3분의 1 이상이 데이터센터 관련 프로젝트다.
네모난 상자인데 이렇게 복잡할 줄은 … 건설 단가 5년새 38% 급등
데이터센터는 외형적으로 단순한 건물처럼 보이지만 실제로는 매우 복잡한 인프라 프로젝트다. 일반 사무실 건물은 조명과 내부 편의시설이 중심이지만, 데이터센터는 변전소, 산업용 냉각 장비, 수많은 서버 랙, 광섬유 네트워크 등 복잡한 전력·기계 인프라로 구성된다.
또한 데이터센터는 24시간 가동이 필수적이기 때문에 이중 전력 시스템과 고도의 냉각 설비가 반드시 필요하다.
부동산 서비스기업 JLL(NYSE: JLL)에 따르면, 데이터센터 건설 비용은 2020년 메가와트(MW)당 800만달러(약 117억원)에서 지난해 1100만달러(약 160억원)로 급등했다. 이 중 전기 시스템이 약 38%로 가장 큰 비중을 차지한다.
건설 인력 구조도 크게 다르다. 터너의 수석 부사장 크리스토퍼 맥패든(Christopher McFadden)은 블룸버그에 50만 평방피트(약 4만6500㎡) 규모의 사무실에는 최대 300명의 기술자가 투입되는 반면, 같은 규모의 데이터센터에는 최대 800명이 필요하다 고 설명했다. 특히 기계·전기 기술자가 전체 인력의 70~80%를 차지한다.
블랙스톤·KKR까지 뛰어든 21세기 금광
글로벌 하이퍼스케일 기업들의 AI 연구 수요와 지속적인 시설 확장 투자가 집중되며, 미국은 2025년 595억달러(약 87조원)의 수익을 기록하며 북미 데이터센터 건설 시장을 주도했다.
블랙스톤(NYSE: BX), 브룩필드 자산운용(NYSE: BAM), KKR(NYSE: KKR) 등 주요 대형 사모펀드들도 컴퓨팅 파워에 대한 장기 수요가 계속 증가할 것이라는 전망 아래 데이터센터를 포트폴리오의 핵심 자산으로 편입하고 있다.
부동산 전문 CBRE그룹(NYSE: CBRE)의 보고서에 따르면, 전력 용량 확보에 나서는 하이퍼스케일 고객들은 일반적으로 임대료 인상 조항이 포함된 10~15년의 장기 계약을 체결한다. 이는 수십억 달러를 투자하는 부동산 투자자들에게 데이터센터를 특히 매력적인 자산으로 만드는 요인이다.
한편, 데이터센터 건설에 따른 새로운 흐름도 나타나고 있다. 텍사스와 루이지애나 등 외딴 지역에서는 수천 명의 건설 인력을 수용하기 위한 임시 주거 단지인 ‘맨 캠프(man camp)’가 다시 등장하고 있다. 개발업체들은 전기·배관 기술자 등 숙련 인력을 유치하기 위해 숙소와 식사를 무료로 제공하고 골프 시뮬레이터, 체육관, 스테이크 식사 같은 편의시설까지 마련하고 있다. 과거 셰일 오일 붐 때 활용됐던 방식과 유사하지만, 이번에는 데이터센터 건설 붐에 맞춰 새로운 사업 기회로 부상하고 있는 것이다.
전력이 발목… 짓고도 못 쓰는 역설 현실화
그러나 이 건설 붐에는 그늘도 짙다. 전력망 제약과 인허가 문제로 전통적 데이터센터 허브인 노던 버지니아에서는 신규 프로젝트 지연이 늘어나고 있다. 반면 전력 여유가 있는 댈러스-포트워스와 애틀랜타, 시카고 등 중부·남부 지역이 새로운 데이터센터 허브로 빠르게 부상하고 있다.
일부 지역에서는 전기요금 인상을 우려한 주민들의 반발도 거세다. 트럼프 대통령은 빅테크기업들이 자체적으로 전력을 생산하거나 비용을 직접 부담하도록 장려하는 방향을 최근 발표하기도 했다.
JLL의 앤디 츠벤그로스(Andy Cvengros) 미국 데이터센터 시장 공동 책임자는 AI가 일상 업무 자동화에 활용됨에 따라 이런 변화는 계속될 가능성이 높으며 더욱 가속화될 수 있다 며 이는 사람들이 필요로 하는 사무 공간의 규모에 직접적인 영향을 미칠 것 이라고 말했다.
Top
