전국 주택시총과 맞먹는 증시 시총…자금 대이동 효과 [카테고리 설정이 아직되어 있지 않습니다.] 반도체 메가사이클과 정부의 자본시장 활성화 정책드라이브 등의 영향으로 한국 증시 시총이 폭발적으로 늘어나고 있다. 이제 한국 증시 시총은 전국 주택 시총과 어금지금한 수준까지 올라왔다. 증시로의 자금 대이동이 아파트 등 부동산에 대한 투기를 억제하고 생산적 금융을 활성화시키는 선순화 효과를 낳고 있다. 이재명 정부는 이런 흐름에 만족하지 말고 배당소득에 대한 과세부담을 낮춰주는 등의 조치를 통해 자본시장을 더욱 활성화시켜야 할 것이다. 아울러 여전히 불패신화의 미몽에 사로잡힌 시장참가자들이 서울 아파트 등의 부동산에 미련을 버리도록 세제 및 대출 정책을 더 강하게 조합해 부동산에 대한 기대수익률을 사정없이 깎아야 한다.
2024년 기준 수도권 아파트 시가총액 4914조원, 서울은 2498조원
18일 KRX 데이터 마켓플레이스에 따르면 15일 종가 기준 코스피 시가총액은 약 6135조원으로 한국은행과 국가데이터처가 발표한 2024년 말 기준 수도권 주택시가총액(약 4914조원, 잠정치)보다 약 1220조원(24.8%) 높은 수준이었다.
주택시가총액은 증시처럼 수시로 집계되지 않아 2024년 말 수치가 최신 통계다. 관련 지표와 최근 시장 상황을 고려하면 코스피시가총액이 수도권주택시총을 능가한 것으로 보인다.
한국부동산원의 전국주택가격동향조사 결과에 비춰보면 최근 주택 시장은 코스피만큼 역동적이지는 않았다.
지난달 주택종합 매매가격지수는 2024년 12월보다 전국은 1.9%, 수도권의 경우 4.4% 상승하는 데 그쳤다. 같은 기간 서울 상승률은 9.8%로 더 높았지만, 코스피 성장세에 비할 정도는 아니었다.
주택시가총액은 영구재고법으로 추계한 주거용건물의 건물가액과 그 부속토지의 시가액을 합산해 산출한다.
국민경제 전체 및 개별 경제주체가 보유하고 있는 유·무형 비금융자산과 금융자산·부채의 규모 및 변동 상황을 기록해 한국 경제의 재산 상태(국부)를 파악해 각 경제주체의 재무건전성, 경제성장의 지속가능성을 분석하는 기초 자료로 삼기 위해 만드는 국민대차대조표의 일환으로 주택시가총액을 집계한다.
개인이 체감하는 집값 변화와 반드시 일치하는 것은 아니지만 시총 변화로 주택시장의 흐름을 가늠할 수는 있다.
예를 들어 수도권 집값이 많이 올랐던 2020년과 2021년 이 지역 주택시가총액 상승률은 각각 19.8%, 20.8%를 기록했다. 2022년과 2023년에는 전년보다 각각 4.2%, 1.3% 떨어졌다가 2024년에 5.6% 반등했다.
코스피 종가 및 시가총액, 자료 : KRX 데이터 마켓플레이스 제공 자료 재가공
정부의 자본시장 활성화 드라이브와 반도체 메가 사이클 타고 날아가는 증시
한편 이재명 정부의 자본시장 활성화 정책과 반도체 메가 사이클 등에 힘입어 주식시장이 극적으로 확대하면서 코스피 시총은 가파르게 상승했다.
비상계엄의 충격이 국민경제에 큰 영향을 미치던 2024년 말 코스피 시가총액은 전년 말(2126조원)보다 163조원(7.7%)가량 쪼그라든 1963조원 정도였고 당시 수도권 주택 시총의 40% 정도에 불과했다.
하지만 1년 5개월여 사이에 코스피 시총이 4171조원(212.5%)이나 증가하면서 사실상 역전된 것으로 보인다.
코스피, 코스닥, 코넥스를 포괄한 한국 증시 전체의 시가총액은 이달 14일 종가 기준 7204조원까지 상승했다.
일일 등락에 따라 차이는 있지만 최근 상황을 보면 한국 증시 전체 시총이 2024년 말 기준 전국주택 시가총액(7158조원)과 엇비슷한 수준이다.
주택 시가 총액, 자료 : 국가통계포털(KOSIS)자료 재가공
증시 시총이 전국 주택 시총을 확실히 넘어서는 꿈같은 일이 벌어질까?
14일 코스피가 장중 한때 사상 처음으로 8,000을 돌파한 가운데 전체증시 시가총액이 전국주택시총을 확실하게 넘어설지 주목된다.
파업 갈림길에서 이날 중앙노동위원회 사후조정이 예정된 삼성전자 노사의 움직임, 부동산·금융정책·세제, 투자자들의 판단 등이 변수가 될 전망이다.
일반적인 방법은 아니지만 공동주택관리정보시스템으로 집계한 아파트 호수와 전국주택가격동향조사로 산출한 평균 매매가격을 토대로 계산하면 코스피 시총이 지난달 수도권 아파트 시총을 넘어선 것으로 나오기도 한다.
지난달 수도권 아파트는 606만 3135호였는데, 평균 매매가격이 약 7억 7580만원이었다. 이 둘을 곱한 값을 대략적인 시가총액으로 간주하면 수도권 아파트의 4월 시가총액은 4704조원 수준이다. 같은 시기 코스피 시총의 종가 산술평균은 약 4978조원으로 이보다 약 237조원(5.8%) 높았다.
공동주택관리정보시스템에서 집계한 숫자는 300세대 이상 공동주택을 비롯해 일정한 요건을 충족하는 주택(관리비 공개 의무단지)의 호수라서 모든 아파트를 포괄하지는 않는다. 전국주택가격동향조사는 이와 달리 공시가격 정보체계 데이터베이스에 등록된 모든 아파트를 목표 모집단으로 삼는다. 또 전수 조사가 아닌 표본 조사로 값을 추출한다.
작년 4월과 비교하면 코스피 시총은 1년 사이에 145.8% 증가했지만, 서울 아파트 시총은 같은 기간 9.4% 늘어나는 데 그쳤다.
다만, 한국부동산원은 전국주택가격동향조 평균 가격이 표본구성·재고량 변화로 인한 가중치 조정, 상위단위 산정 방식 변경 등으로 인해 가격의 시계열 변동을 살펴보기에는 적절하지 않다고 선을 긋고 있다.
이런 제약을 고려하더라도 시총 상승 속도가 집값 상승 속도를 크게 앞지르면서 시중 자금 흐름에 영향을 준다는 점을 부인하기는 어려워 보인다.
15일 서울 하나은행 본점 딜링룸에서 코스피 8,000 기념 세리머니가 진행되고 있다. 2026.5.15, 연합뉴스
증시로의 자금유입은 국민경제를 위해 더 없이 좋은 일
반도체 메가 사이클로 증시가 탄력을 받은 동시에 정부가 주택 시장 안정 및 생산적 금융을 표방하며 세제·금융 규제 등 정책적 수단을 강구한 것이 양쪽의 시가 총액 변화에 결정적인 영향을 미친 것으로 보인다.
김광석 한국경제산업연구원 경제연구실장은 아파트로 갈 수도 있었던 유동성의 상당 부분이 주식시장으로 흘러 들어간 결과 상승률(의 차이)로 나타난 게 아닌가 생각한다”며 아파트를 투기·투자 수단으로 고려하는 접근이 많이 상쇄됐고 현재까지는 생산적 금융이라는 목표대로 잘 전개되고 있는 것 같다”고 평가했다.
우리나라가 살 길은 자명하다. AI 등으로 상징되는 4차 산업혁명 전쟁에서 승리자가 되는 것이 그 길이다. 다행히 우리나라는 중국과 더불어 제조업에 있어 글로벌 최강자다. 4차 산업혁명의 리더가 되기 위해 이재명 정부와 기업들도 총력을 경주하고 있는만큼 우리나라의 미래는 밝다.
하지만 전제는 있다. 지금과 같이 증시로 대표되는 자본시장으로 돈과 관심이 계속 유입되어야 하고, 부동산은 돈과 관심이 끊겨야 한다는 것이 그 전제다. 부가가치를 만드는 곳에는 돈과 사회적 관심이 지속적으로 집중되어야 하고, 부가가치를 생산하지 못하는 부동산 부문은 돈도, 사회적 관심도 줄어들어야 옳다.
이를 위해 이재명 정부는 지금과 같은 정책 기조를 유지함과 동시에 주식배당소득에 대한 과세를 낮춰 자본시장 활성화를 더 도울 필요가 있다. 이와 함께 부동산에 대한 기대수익률을 더 낮추기 위해 대출을 더 조이고 보유세 등의 과세를 점진적으로 높여야 할 것이다.
삼성전자와 하이닉스
이태경 편집위원, 토지+자유연구소 부소장 red1968@naver.com
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