‘주택 공유화’에 관한 베를린 시민들의 실패 [카테고리 설정이 아직되어 있지 않습니다.] 서울 등 수도권 집값이 다시 가파른 오름세를 보이는 가운데 8일 서울 남산에서 바라본 한강변 아파트 및 주택단지들. 2025.10.8. 연합뉴스
2021년 9월 26일 독일의 수도 베를린시에서 도이체 보넨(Deutsche Wohnen & Co) 등의 대형부동산 회사가 소유하는 주택을 베를린 시정부가 몰수해서 시민들에게 적정한 수준으로 임대하자는 [주택 공유화 주민투표]가 있었습니다. 2012년에 ㎡당 6유로 후반이었던 월세가 10여 년 만에 60%가 올라 10유로 이상이 되었습니다. 35평 아파트의 월세로 환산하면 155만 원(=35평×3.3㎡/평×10유로/㎡×1,342.14원/유로; 환율 2022. 6. 6.기준) 정도가 되는 것인데, 우리 경우에는 월세에도 보증금이 얹혀 있어서 한국 수도권 지역의 월세 시장이 훨씬 비쌉니다.
그보다 2년 전인 2019년 베를린 시정부가 임대업자로 하여금 5년간 월세를 올리지 못하게 하는 임대료 상한제를 도입했다가, 2021년 2월 독일연방헌법재판소로부터 위헌결정을 받게 되었습니다. 그러면서 ‘주택 공유화 주민투표 운동’이 시작되었는데, 시정부가 부동산회사의 주택을 몰수하고 시민들에게 임대하여 적정한 임대료를 유지해 달라는 요구였습니다. 임대료에 상한을 두는 것은 자본주의 시장질서에 부합하지 않는다고 생각하는 사람들이 많을 텐데, 베를린의 주택 사정을 알게 되면 그렇게 말하기 어렵습니다. 전체 거주 형태에서 베를린의 임대주택 비율은 80%에 육박합니다. 도이체 보넨은 독일 증시에도 상장된 회사로 베를린에 11만 채 이상의 주택을 소유하고 있고, 독일 전역에 약 15만 5,000채를 보유하고 있었습니다. 그 외에 주택 3,000채 이상을 보유한 부동산 회사가 상당수여서, 당시 베를린의 부동산회사가 소유하는 임대주택은 24만 채에 이르고 있었습니다. 여기에 민간 임대업자까지 고려하면 임대시장의 규모는 어마어마합니다. 그랬던 탓에 대부분 정당이 주민투표를 반대하는 상황에서도, 결국 베를린 시민 56.4%의 찬성으로 통과되었습니다.
이후 베를린시 연립정부가 구성한 전문가위원회는 대형 부동산회사의 보유주택 몰수 방안의 시행이 가능하다는 검토보고서를 내놓았습니다. 하지만 베를린시 정부는 우선 몰수 총괄법을 마련해 헌법재판소의 검토를 받은 뒤 2년 후 시행한다고 밝혔으나, 사실 집권 기독민주당(CDU)은 대형 부동산회사의 보유 주택 몰수 방안에 반대하고 있었습니다. 그렇게 시간이 지난 사이에 도이체 보넨은 또 다른 대형사인 보노비아에 인수되었습니다(2023년 9월 26일 연합뉴스 ). 2024년 4월 베를린시 정부를 이끄는 카이 베그너 시장은 내가 시장으로 있는 한 베를린에서 기업 소유의 주택을 몰수하는 일은 없을 것”이라며 분명한 거부 메시지를 던졌습니다. 이에 ‘도이체 보넨 몰수 시민행동’은 다시 제2의 주민투표를 준비하였으며, 2026년 열릴 베를린 주의회 선거 때 주민투표를 시행할 수 있을 거라고 전망하였습니다(2024년 11월 20일자 한겨레 ).
하지만 주민투표는 강제력이 없어 베를린시 정부가 조례를 입법하지 않고 주민투표 결과를 무시하더라도 위법하지 않습니다. 우리나라 사람들이 대단한 나라로 착각하는 독일도 사실은 민주주의 제도(=시민발의+입법무효 국민투표)가 결여된 단순한 대의제 공화주의 국가에 불과합니다. 결국 베를린 시민들이 직접민주주의 제도인 ‘시민발의’를 새로운 헌법으로 도입하지 않는 한, ‘주택공유화 주민투표’ 운동은 안타깝게도 무기력한 저항으로 끝날 것입니다.
한 사람이 많은 주택을 소유하는 것은 정당한가? 법인의 주택 소유는 정당한가?
베를린에서 11만 채 이상의 주택을 소유한 도이체 보넨의 사례를 보면서, 법인이 주택을 소유하는 것이 과연 정당한가라는 의문을 가지지 않을 수 없습니다. 사람, 즉 자연인이 거주하기 위한 재화인 주택을 가상의 인격체인 법인이 소유하는 것을 왜 인정해야 할까요? 한편 1가구가 거주할 수 있는 주택은 1채에 불과한데, 하나의 인격을 가진 자가 다수의 주택을 소유할 필요가 있을까요? 필요에 따라 두세 채는 인정할 수 있다고 하더라도, 100채, 1,000채, 10만 채의 소유를 과연 인정해야만 할까요? 설령 자본주의 질서가 투자의 자유를 인정한다고 하더라도, 적어도 주택에 한해서라면 이렇게 지나친 소유는 규제되어야 하지 않을까요?
가구 소득의 평균 55%를 임대료로 지출하는 뉴욕시 세입자들
뉴욕시의 평균 월세는 약 3,966달러로 미국 전국 평균의 2.4배에 달합니다. 맨해튼의 중위 월세는 4,415달러, 센트럴파크 사우스 같은 지역은 월 1만 995달러에 이릅니다. 뉴욕시 세입자들은 가구 소득의 55%를 임대료에 지출하고 있는데, 이는 정부 권장 기준인 30%를 훨씬 초과하는 수치입니다. 뉴욕시 주택보존개발국(HPD)에 따르면, 1만 가구에 제공되는 어포더블 하우징 (Affordable Housing)에 2024년 600만 가구가 신청했다고 합니다(2025년 5월 15일자 미주중앙일보 ). 뉴욕의 어포더블 하우징은 중·저소득층 주민이 affordable, 즉 ‘감당할 수 있는’ 가격에 주거를 확보할 수 있도록 돕는 공공·민간 협력 주택지원 제도입니다.
부동산 문제가 민주주의를 지키는 데도 관련된다고 얘기하는 김현철 변호사의 신간 『민주주의는 어떻게 이루어지는가』의 표지.
‘아파트값 폭등’이라는 이슈는 옳은 것인가?
최근 서울과 수도권의 아파트 가격이 급등세를 보이자, 정치권은 서로 자기 탓이 아니라고 주장하고 있습니다. 더불어민주당은 오세훈 서울시장과 윤석열 정부의 실책이라고 지적했고, 국민의힘은 오히려 이재명 정부의 규제 중심 정책이 문제라고 목소리를 높였습니다.
(2025년 10월 11일자 MBN뉴스)
【 기자 】
더불어민주당은 집값 상승이 내년 지방선거에 불리하게 작용할 수 있다는 위기감 속에 출마가 유력한 오세훈 서울시장을 향한 공세 수위를 높였습니다. 김영배 의원은 자신의 SNS를 통해 남 탓으로 본인의 실패를 덮으려는 것이냐 며 오 시장은 지난 3년 동안 아무런 성과를 내지 못했다 고 비판했습니다. 동시에 윤석열 정부 책임론도 제기하고 있습니다.
▶ 인터뷰 : 김병기 / 더불어민주당 원내대표 (2025년 10월 10일)
- 무슨 일이든 대통령님 탓으로 돌립니다. 윤석열 정부의 실정과 실패까지 죄다 출범 4개월 차의 새 정부 탓이라고 우기고 있습니다.
반면, 국민의힘은 이재명 정부의 규제 위주 정책을 집값 상승의 원인으로 지목했습니다. 조정훈 의원은 자신의 SNS에서 정부가 부동산 대책을 내놓았지만, 아파트값은 34주 연속 오름세 라고 비판했습니다.
▶ 인터뷰 : 김도읍 / 국민의힘 정책위의장 (어제)
- 정부는 여전히 규제 일변도 정책, 재탕 규제 카드를…. 이미 문재인 정부에서 실패한 정책을 되풀이하고 있습니다.
서울과 경기도 지역의 아파트값 상승이 지방선거에 영향을 미칠 수 있는 만큼 이를 둘러싼 여야의 공방 수위는 높아질 전망입니다. MBN 뉴스 손성민입니다.
그런데 뭔가 초점이 잘못 맞춰져있다는 생각이 들지 않나요? 과연 아파트값 상승이 문제인가요? 분명 아파트값이 계속 오르면 무주택 가구가 집을 사는 게 더욱 어려워지는 것은 맞습니다. 그러나 설령 아파트값이 더 이상 오르지 않는다고 하더라도, 현재 서울 아파트값은 보통의 월급쟁이가 자신의 노동소득으로 구매할 수 있는 수준을 이미 넘어섰습니다. 이것이 사태의 핵심입니다.
즉 아파트값이 더 이상 오르지 않도록 하는 게 중요한 것이 아니라, 무주택 가구가 한 채의 집을 소유하도록 하는 게 정책의 원칙이 되어야 합니다. 왜냐하면 문재인 정부와 이재명 정부의 대출 규제라는 어리석은 정책이 아파트값이라는 지표에 매몰되어 있기 때문입니다. 즉 규제 지역을 설정하여 LTV(담보인정비율)를 낮추고, DSR(총부채원리금상환비율)을 줄여서 대출을 규제하여 수요를 억제하고, 여기에 더 추가하여 보유세(재산세+보유세)를 올린다면, 이로써 아파트값이라는 지표를 일시적으로 정체시킬 수는 있습니다. 그러나 설령 그렇게 한다고 해서 무주택 가구가 주택을 소유할 수 있을까요? 심지어 위 정책은 아파트 가격을 정체시키지도 못합니다. 왜냐하면 대출을 필요로 하지 않는 현금 부자들이 꾸준히 주택을 매수하고 있기 때문입니다.
(2025년 10월 12일자 머니투데이)
한 금융권 관계자는 대출을 받아 주택을 매매하는 수요보다는 자기자본이나 갭투자로 매수하는 경향이 뚜렷하게 나타나고 있다 면서 이런 상황에서 DSR 추가 규제나 4억원 대출 제한을 한다고 해도 집값이 불붙은 한강벨트 지역의 수요를 대폭 억제하는 데는 한계가 있다 고 지적했다.
부자들은 소유를, 가난한 사람들에게는 임대주택을”
위 슬로건은 대한민국을 포함하여 전 세계 보수정당의 주택정책이자 우리나라 토지, 건설 분야 관료들의 세계관입니다. 그들은 위와 같은 기조에서 건설회사의 수익을 보장하고 주택시장의 활성화를 경기부양의 지렛대로 삼았습니다. 이들은 일관되게 주택을 다른 자본주의적 투자 대상과 동일한 시각으로 바라보았습니다. 그런데 심지어 진보세력을 자처하는 대한민국 민주당도 마찬가지입니다. 지금까지 역대 대선에서 보수당과 민주당의 주택공약은 똑같았는데, ‘아파트 공급 확대’와 ‘임대주택 확대’가 그것입니다.
(2020년 12월 11일자 이데일리)
문재인 대통령이 11일 경기 화성동탄 행복주택 단지를 방문해 젊은층이 선호하는 복층 주택과 3인 가구용 투룸 주택을 둘러본 뒤 굳이 자기가 자기 집을 소유하지 않더라도 임대주택으로도 충분히 좋은 주택으로도 발전할 수 있는 주거 사다리랄까 그런 걸 잘 만들어야 할 것 같다”고 강조했다.
그러나 임대주택에서 등하교하는 아이들은 또래 사회에서 계급적으로 구별될 수밖에 없습니다. 집이 꼭 있어야 하나요? 유럽 사람들은 다들 월세 살아요”라고 누군가 말한다면, 그는 반드시 집을 소유하고 있을 겁니다. 집이 없는 사람은 절대 이런 말을 하지 않습니다. 한국 사회에서 ‘주택에 관한 결핍’을 겪어본 사람이라면, 결코 이런 낭만적인(?) 말을 할 수 없습니다. 임대아파트가 주거로서의 질이 떨어지는 것은 둘째 치고, 분양아파트와 공간적으로 구별된 임대아파트는 아이들에게 계급적 차별을 강제로 체득하게 합니다. 문재인 대통령의 주택정책 실패가 결코 악의적이지는 않을 것이며, 저는 그가 착한 사람일 거라고 생각합니다. 하지만 그가 ‘주택에 관한 결핍’을 겪어보지 않았던 것만은 분명한 것 같습니다. 이런 이유로 임대주택보다는 주택의 소유를 정책의 원칙으로 두어야 하고, 설령 국가가 주택 소유를 보조하는 때에도 기본 주택의 외관에는 거주자의 계급을 식별하는 낙인이 찍혀 있지 않게 해야 합니다.
한편 정부의 공급 확대는 결코 무주택자의 주택 소유로 귀결되지 않았습니다. 앞서 10월 10일자 에서 밝혔듯이, 추가 공급되는 신규아파트의 60% 이상이 다주택자에게 흡수되었습니다. 그리고 이러한 추세가 누적되면 다주택자의 주택 소유비율은 더욱 커질 것입니다. 그런데 40% 정도의 한도에서라도 무주택 가구가 구제되지 않느냐는 반론이 있을 수 있는데, 그렇지 않습니다. 무주택 가구는 계속 늘어납니다. 아이들이 커서 분가하고, 그들이 무주택 가구가 되기 때문입니다. 현재의 아파트값은 우리 아이들이 노동의 대가로 구매할 수 있는 수준을 이미 넘어섰습니다.
가난한 사람들에게도 소유를”
주식, 코인 등 모든 자본주의적 시장의 지표는 탐욕과 공포로 그 등락이 좌우됩니다. 그런데 주택시장은 오로지 탐욕만이 가득하며, 가격이 떨어질 것 같다는 공포는 존재하지 않습니다. 왜냐하면 50%에 육박하는 무주택 가구가 존재하기 때문이며, 이들의 집에 대한 수요가 절대적이기 때문입니다. 가격이 높다고 소비를 하지 않을 수 없기 때문입니다. 이렇게 ‘부동산 불패’라는 신화가 완성되었습니다. 주택시장에는 오로지 무주택 가구의 가장들이 가지는 공포만이 있습니다. 나는 평생 집을 가질 수 없을 것 같다…그리고 내 아이도 그렇게 될 것만 같다”는 공포입니다. 이러한 무주택 가구의 공포는 주택가격이 계속 오를 것이라는 신호가 되어 다주택자는 시장에서 주택을 계속 추가 구매함으로써 자신의 탐욕을 실현합니다. 그래서 2020년 기준 무주택 가구수는 920만 가구이고, 3주택 이상 소유가구는 약 80만 가구에 불과한데, 이들 3주택 이상 80만 가구가 소유하는 주택이 840만호에 육박하게 된 것입니다. 즉 전체 가구 중 3.82%가 전체 주택의 38.76%를 소유하고 있는 것입니다. 그리고 이러한 추세는 계속 확대될 것이고, 머지않아 도이체 보넨이나 보노비아처럼 수십만 채를 가진 법인이 등장할 것입니다.
베를린과 뉴욕의 사례는 50년 후 우리 미래의 모습입니다. 지금이라도 주택정책의 원칙을 1가구에 1주택”으로 바꾸어야 합니다. 그리고 가난한 사람들에게 임대주택”이 아니라 가난한 사람들에게도 소유를”로 바꾸어야 합니다. 주택이 소수에게 독점되면, 독점적 시장지배자에 의한 가격 인상을 막을 방법이 없으며, 그러한 시장지배자가 가격을 지배할 거라는 사실은 너무도 자명합니다. 자본의 집중과 그로 인한 시장의 독점은 ‘규제되지 않는 자본주의’의 필연적 경로입니다. 다주택자의 신규 취득을 금지하고, 법인의 주택 취득을 금지하고, 3주택 이상 소유자의 잉여 주택을 시장에 환원시키는 것을 단계적으로 밟는다면, 시장의 충격을 완화하고 ‘함께 공존하는 사회’를 만들 수 있습니다.
가난한 사람들에게 집을 공짜로 주자는 이야기가 아닙니다. 분양아파트를 담보로 한 대출금으로 중도금을 납입하고 장기적으로 상환하는 방식의 시장원리로 분양하는 것입니다. 다만 이 분양시장에 다주택자의 참여를 배제하는 것이며, 3주택 이상자의 잉여 주택을 주택시장에 유도하여 조금 더 현실적인 아파트 가격을 형성하자는 것입니다. 요컨대 시장의 원리를 기본으로 하되, 소수의 독점적 시장지배자에게 약간의 제한을 가하자는 것입니다.
개발독재 시대 이래에 지금까지 있었던 아파트 시행사업의 수익은 헐값에 내쫓긴 원주민들의 희생 위에 창조된 수익이었습니다. 그리고 정부와 건설업자의 담합으로 이루어진 주택가격이 그러한 수익을 뒷받침했습니다. 게다가 그렇게 형성된 주택가격은 ‘집을 소유할 수 없을지도 모른다’는 무주택자들의 공포와 그러한 시장의 공포를 이유로 계속 투자를 감행하는 다주택자의 탐욕스러운 의지로 굳건히 지탱되었습니다. 여기에 주택시장의 활성화를 경기부양의 지렛대로 삼았던 보수당 정부의 일관된 정책 기조가 그 바탕에 깔려 있었습니다.
영화 ‘기생충’은 이층집과 반지하방의 공간적 구별로 자본주의 사회의 계급적 차별을 적나라하게 표현했다고 세계적으로 칭송받았습니다. 하지만 영화 ‘기생충’은 이 세계를 조금도 바꾸지 못했으며, 그냥 팝콘처럼 소비되었습니다. 차가운 도시에서 개발로 내몰린 토착민들을 슬픈 연민의 손길로 그렸던 천재화가 손상기(1949∽1988)가 그린 ‘난지도’와 ‘공작도시’라는 연작이 있습니다. 그 중 어느 작품이 어쩌면 아파트 시행 사업으로 떼돈을 번 사업가의 침실에 걸려 있을지도 모릅니다. 표현의 자유가 억압된 시절이라면 비판만으로도 혁명적이지만, 표현의 자유가 허용된 체제에서의 비판은 그냥 ‘시장에서 유통되는 고급스러운 콘텐츠’로 전락하게 됩니다. 심지어 손상기 작품처럼 고가로 거래되는 것들은 더 철저하게 자본주의적으로 소비됩니다. 체제가 용인하는 비판은 비판자의 의도와 무관하게 어쩌면 반혁명적인 도구로 변질될 수도 있는 것입니다. 그러하기에 비판만으로는 부족하며, 새로운 제도를 창조해야 합니다.
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