심상치 않은 서울 아파트시장…주담대도 증가세 [카테고리 설정이 아직되어 있지 않습니다.] 서울 아파트 시장이 매매와 전세, 월세 모두 높은 상승률을 보이는 이른바 트리플 강세 국면으로 접어들 조짐이 완연하다. 매매가격은 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 등의 영향으로 한동안 상승폭이 주춤했다가 최근 다시 반등 중이다. 전월세는 매물 품귀현상과 전세의 월세화 심화 속에 상승세가 무섭다. 주춤했던 금융권 주담대(주택담보대출)마저 4월 들어 증가세를 보이는 등 상황이 심상치 않다.
부동산 관련 대출을 바짝 더 조이고 부동산 관련 세금을 올려 기대수익률을 깎는 정책들을 신속히 투사해야 할 성 싶다. 붕괴된 비아파트 시장을 복원해 전월세 공급도 늘려야 한다.
양도세 중과 이슈로 주춤했다가 다시 튀어오르는 서울 아파트 매매시장
17일 한국부동산원에 따르면 올해 서울 아파트 매매가격은 이달 둘째 주(5월11일 기준)까지 누적 3.10% 상승했다. 상승폭은 작년 동기(1.53%)의 2배 수준이다.
월간 기준으로 보면 1월 1.07%였던 서울 아파트값 상승률은 정부가 다주택자 양도세 중과 유예 종료 방침을 밝힌 이후인 2월 0.74%로, 3월에는 0.34%까지 축소됐다가 4월 0.55%로 다시 확대됐다.
주간 기준으로는 4월 셋째 주부터 5월 첫째 주까지 3주간 0.14∼0.15%로 횡보하던 상승률이 양도세 중과 유예 종료 이후 첫 공표인 5월 둘째 주 0.28%로 눈에 띄게 커졌다.
서울 아파트 매매가격 변동률 추이, 자료 : 한국부동산원
서울 전세가격 상승률, 작년 같은 기간의 6배 수준
서울 전세가격 올해 누적 상승률은 5월 둘째 주까지 2.89%로 아직 매매 상승률에는 미치지 못했으나 작년 같은 기간(0.48%)과 비교하면 6배 수준으로, 연초부터 상승 속도가 빠른 상황이다.
월간 단위로 공표되는 월세 상승률 역시 4월까지 2.39%를 기록하며 작년 동기(0.57%) 수준을 큰 폭으로 웃돌고 있다.
수급동향 측면에서는 매도자 우위가 뚜렷하다.
주간 단위 확인이 가능한 매매와 전세수급지수는 가장 최근 수치인 5월 둘째 주 기준 각각 108.3과 113.7을 기록했다. 월간으로 공표되는 월세수급지수는 올 4월 기준 109.7로 조사됐다.
수급지수는 수요와 공급 비중을 점수화한 수치로, 100을 기준으로 200에 가까울수록 매물을 내놓는 사람보다 구하려는 사람이 많음을 뜻한다. 0에 가까우면 그 반대다.
주간 매매수급지수는 2021년 3월 첫째 주(108.5) 이후, 전세수급지수는 같은 달 둘째 주(116.8) 이후 가장 높은 수준이다. 4월 월세수급지수는 2021년 10월(110.6) 이후 최고치다.
아파트 전세가격 상승, 연합뉴스 자료사진
은행권 주담대도 2.7조원↑…작년 8월 이후 최대로 늘어
한편 지난달 은행권 가계대출이 주택 관련 대출을 중심으로 두 달 연속 증가했다.
한국은행이 17일 발표한 금융시장 동향에 따르면, 4월 말 기준 예금은행의 가계대출(정책모기지론 포함) 잔액은 1174조 9000억 원으로, 3월 말보다 2조 1000억 원 증가했다.
작년 11월(+2조 1000억 원) 이후 다섯 달 만에 가장 큰 폭으로 잔액이 늘었다. 작년 12월(-2조 원)에 이어 올해 1월(-1조 1000억 원)과 2월(-4000억 원) 내리 감소세를 보이다 3월(+5000억 원) 증가로 전환했고, 4월 증가폭이 확대됐다.
대출 종류별로 보면, 주택담보대출 잔액은 937조 6000억원으로 2조 7000억 원 증가했다.
은행 가계대출, 자료 : 한국은행
전세자금 수요 둔화에도 연초 이후 주택거래 증가, 중도금 납부 수요 확대 등으로 3월 보합에서 4월 증가 전환했다.
반면, 기타대출은 236조 5000억 원으로 6000억 원 감소했다. 개인의 주식 순매도에 따른 대출 상환 영향으로 분석됐다.
박민철 한은 시장총괄팀 차장은 주택시장은 가계대출 선행지표”라며 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 관련 매물이 소화되면서 주택 가격 상승 폭이 확대되고 거래량도 상당폭 증가했다”고 말했다.
박 차장은 가계대출은 금융권에서 관리 기조가 강화되면서 당분간 제한적 증가세를 이어갈 것”이라며 수도권 주택시장 불안 요인이 남은 상황이어서 추세적으로 안정될지 조금 더 지켜봐야 한다”고 덧붙였다.
금융위원회·금융감독원이 이날 공개한 가계대출 동향에 따르면 4월 금융권 전체 가계대출은 3조 5000억 원 증가해 전월과 비슷한 증가폭을 유지했다.
대출 종류별로는 전 금융권 주택담보대출이 5조 5000억 원 증가해 전월(+3조 원)보다 증가폭이 확대됐다. 반면 신용대출은 감소 폭이 커지면서 기타 대출은 전월 5000억 원 증가에서 2조 원 감소로 전환됐다.
주택담보대출 금리 안내, 연합뉴스 자료사진
매매시장은 대출 더 바짝 조이고 세금 높이고, 전세시장은 비아파트 공급 늘려야
서울 아파트 시장이 삼중고에 시달리는 마당이니 해법이 필요하다. 다행히 금리는 상승추세에 있고 그 흐름이 유지될 가능성이 높아 보인다. 결국 정부가 서울 아파트 매매 시장 안정을 위해서 취해야 하는 건 대출을 무자비하다 싶을 만큼 더 조이고 부동산 관련 세금을 유의미하게 높이는 것 일 수밖에 없다. 물론 신규 공급도 양과 속도 모두 만족스럽게 추진되어야 할 것이다.
전월세 시장 안정을 위해서는 붕괴된 비아파트 시장을 복원하는 길밖에 없다. 공급이 가능한 곳에는 용적률 인센티브를 줘서라도 오피스텔이나 도시형 생활주택 등을 단기간에 대규모로 공급해 수급을 안정시켜야 한다.
무엇보다 정부가 시장을 면밀히 주목하고 있으며 시장 변화에 선제적이고 능동적으로 대응할 자세가 되어 있다는 신뢰를 시장 참가자들에게 주는 것이 가장 중요할 것이다.
서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 강남3구 아파트 모습. 2026.3.17. 연합뉴스
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