아파트값이 이재명 정부의 데드크로스가 안 되려면 [카테고리 설정이 아직되어 있지 않습니다.] 김현철 변호사
박근혜 탄핵 이후에 치러진 전국 단위 선거, 즉 2017년 5월 9일 제19대 대통령 선거, 2018년 6월 13일 제7회 전국동시지방선거, 2020년 4월 15일 21대 국회의원 총선거에서 민주당이 모두 압승을 거두었습니다. 그러다가 2020년 8월 문재인 민주당 정부가 조국 법무부 장관의 입각을 밀어붙이면서 데드크로스가 시작되었습니다. 그런데 그것 말고도 비슷한 시기에 나타났던 아파트값 폭등도 문재인 정부의 데드크로스 시작을 알리는 신호이자 문재인 정부의 무능을 상징하는 지표였습니다.
그런데 이재명 정부가 출범하자마자 문재인 정부와 동일한 ‘대출 규제’라는 조치를 하였습니다. 그리고 2025년 10월 9일 한국부동산원이 아파트 매매가격지수를 분석한 결과, 서울의 11개 자치구가 문재인 정부 시절의 고점을 모두 넘어섰습니다. 매매가격 지수란 기준점 대비 가격의 변동률을 수치로 나타낸 것으로, 기준시점 2025년 3월 31일을 100으로 정하고 비교한 것입니다.
성동구가 문재인 정부 시기인 2022년 1월 고점(93.88)에서 올해 9월 5주차 110.26으로 뛰며 17.45% 상승했고, 송파구도 2022년 1월 고점(93.99)에서 현재 109.70으로 올라 16.71% 뛰었으며, 서초구는 2022년 8월 고점(91.56)에서 107.66으로 17.58% 올랐다. 강남구도 2022년 6월 고점(94.04) 대비 107.05로 13.83% 상승했고, 용산구는 2022년 6월 고점(97.81)에서 현재 106.76으로 9.15% 올랐으며, 마포구는 2022년 1월 101.29에서 108.06으로 6.68% 상승했다. 강동구(2022년 1월 102.75→106.43, +3.58%), 광진구(2022년 1월 101.38→106.21, +4.76%), 양천구(2022년 1월 100.73→106.46, +5.69%), 영등포구(2022년 1월 102.94→105.44, +2.43%), 동작구(2022년 1월 103.49→104.98, +1.44%)도 전고점을 모두 넘겼다(출처, 2025년 10월 9일자 아시아경제 ).
아시아경제의 위 기사는 이라는 부제를 달았습니다. 왜 대출 규제에도 아랑곳하지 않고 서울 아파트값은 천정부지로 올라만 갈까요? 주택문제는 해결할 수 없는 것인가요?
정부의 대출규제 영향으로 서울 부동산 시장에서 거래 및 집값 상승폭이 일부 둔화한 것으로 나타난 6일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 및 빌라단지의 모습.한국부동산원이 최근 발표한 6월 다섯째주(6월 30일 기준) 서울 아파트 가격 동향 에 따르면 서울의 아파트 매매가격 상승률은 0.40%로 전주(0.43%↑) 대비 소폭 줄었다. 가격 상승세 둔화에 이어 거래량도 급감하는 조짐을 보인다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 6·27 대책 전 일주일(6월 20~26일) 서울 아파트 거래건수는 총 1천629건이었으나 이후 일주일(6월 27일~7월 3일)은 577건으로 3분의 1 수준이다. 2025.7.6 연합뉴스
국가통계포털(KOSIS)의 [주택소유지분별 주택소유 가구수]에 의하면, 2020년 기준 전체 가구 수가 2,092만 가구이고, 주택소유가구가 1,173만 가구, 무주택가구는 43.96%인 약 920만 가구입니다. 주택소유가구 1,173만 가구 중 1주택소유 가구는 858만 가구, 2주택소유 가구는 235만 가구, 3주택 이상 소유 가구는 약 80만 가구입니다. 이 중 2주택 이상 가구가 소유하는 주택 수는 1,309만 호이고, 그 중 3주택 이상 가구가 소유하는 주택 수는 약 840만 호입니다.
2015년의 주택 수는 1,956만 호였고 2020년 주택 수는 2,167만 호로, 5년 동안 약 136만호가 증가하였는데, 5년 동안 증가된 1주택가구가 약 50만 가구입니다. 5년 동안 증가한 1주택가구가 구주택을 매수했을 수도 있지만, 모두 신규아파트를 구매했다고 가정하더라도, 나머지 86만호는 2주택 이상 소유 가구에 귀속되었다고 보아야 합니다. 즉 정부의 공급확대 정책에 의해 추가된 136만호의 주택 중 63%는 종전 다주택소유 가구에게 흡수되었습니다. 바로 여기에 사태의 핵심이 있습니다.
건설된 신규주택의 63% 이상이 다주택자에게 귀속됨으로써 장기적으로 다주택자의 주택소유 점유율은 더욱 늘어나고, 한편으로 주택보급률이 상승해도 무주택가구수는 줄어들지 않게 되는 것입니다. 여기에 민주당 정부의 전통적 정책인 대출 규제는 무주택 서민들의 주택구매를 사실상 불가능하게 하고, 집을 소유할 수 없을 것이라는 그들의 공포를 증대시킵니다. 주택실수요자들의 공포는 주택시장의 가격이 계속 오를 것이라는 전망을 부추기며, 이로써 다주택자의 추가구매에 관한 탐욕을 함께 가속했습니다. 여기에다가 지난 문재인 정부 때는 무주택 서민들의 ‘패닉-바잉’(panic buying), 즉 ‘영끌 구매’가 가세하면서 엄청난 집값 폭등을 초래했던 것입니다. 대출 규제에도 서울 아파트값이 천정부지로 올라가는 이유는 너무나 단순합니다. 다주택자 중 대출이 필요 없는 현금 부자들의 과감한 추가구매가 그 이유입니다.
문재인 정부의 주택정책 실패의 근원은 주택정책의 목표를 집값을 잡겠다는 데에 두었던 데에 있습니다. 주택정책의 목표는 전 가구가 최소한 1주택을 가질 수 있도록 하는 것에 두어야 함에도, 단지 집값이라는 외관상의 지표에 집착했던 것입니다. 집값을 잡아야 무주택 가구가 집을 살 수 있는 것 아니냐고 생각하면 비슷한 목표처럼 보입니다. 이것이 문재인 정부의 정책오류의 기원입니다. 문재인 정부는 집값 상승의 원인을 갭투자 때문으로 보고, 대출을 규제하는 것으로 집값 상승을 억제하려고 하였습니다. 그러나 대출을 규제하더라도 현금 부자들의 추가구매가 집값을 상승시켰고, 그러자 집을 소유할 수 없을지도 모른다는 무주택 서민들의 공포가 ‘영끌 구매’로 이어져 비정상적 집값 폭등으로 이어졌습니다. 그런데 그렇게 비정상적 과정으로 형성되었던 문재인 정부의 고점을 최근에 뚫었다는 사실은 대단히 위험한 신호입니다. 그렇다면 이 문제를 어떻게 해결해야 할까요?
2020년 기준 무주택 가구수는 920만 가구이고, 3주택 이상 소유가구는 약 80만 가구에 불과한데, 이들 3주택 이상 80만 가구가 소유하는 주택이 840만호에 육박합니다. 즉 전체 가구 중 3.82%가 전체 주택의 38.76%를 소유하고 있는 것입니다. 애초에 집값 상승의 원인은 대출 때문이 아니고, 소수가 많은 주택을 보유하고 있기 때문이었습니다. 주택은 우리 경제생활에서 선택의 대상이 아닌 반드시 있어야 할 절대적 필수재입니다. 게다가 토지 위에 건설되기 때문에 그 공급 자체가 절대적으로 한정된 재화입니다. 따라서 만약 주택이 소수에게 독점되면, 독점적 시장지배자에 의한 가격 인상을 막을 방법이 없습니다.
부동산 문제가 민주주의를 지키는 데도 관련된다고 얘기하는 김현철 변호사의 신간 『민주주의는 어떻게 이루어지는가』의 표지.
1가구에 1호의 주택을 공급하는 것이 주택정책의 목표가 되어야 하며, 그러기 위해서 먼저 다주택자의 신규주택 구매를 금지하고, 신규주택뿐 아니라 기존 다주택자의 주택이 시장에 공급되도록 유도해야 합니다. 대한민국헌법 제119조는 제1항에서 ‘개인과 기업의 경제상의 자유와 창의를 존중’하지만, 제2항에서 ‘시장의 지배와 경제력의 남용을 방지하며, 경제주체 간의 조화를 통한 경제의 민주화를 위하여 경제에 관한 규제와 조정을 할 수 있다’고 규정하고 있습니다. 헌법의 개정 없이 지금의 헌법 체제 아래에서도 ‘3주택 이상 소유 제한 및 법인의 주택소유 금지’를 법률로 규정할 수 있습니다. ① 1단계는 다주택자의 주택 추가취득을 금지하고, ② 2단계는 법인의 임대사업을 금지하고 임대사업자의 규모를 일정한 수준으로 제한하여 나머지 임대주택을 국가 및 자치단체가 매수하여 공영임대주택으로 운영하고, ③ 3단계는 3주택 이상의 다주택자 소유 주택의 매도를 유도하는 방안을 단계적으로 실시한다면, 시장의 충격을 완화하고 목적을 달성할 수 있을 것입니다.
이제 가난한 사람들에게는 임대주택을!” 대신에 1가구에 1주택을!”이라는 슬로건으로 주택정책의 원칙을 바꿔야 합니다. 그리고 그 1주택은 품질이 떨어지고 외관상 구별되는 임대아파트여서는 안 되고, 겉으로 구별되지 않는 평균적인 주택이어야 합니다. 즉 국가의 보조로 분양받은 기본 주택의 외관에는 거주자의 계급을 식별할 수 있는 낙인이 찍혀 있어서는 안 됩니다.
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