다주택자 양도세 중과…매물 잠기나 풀리나 [카테고리 설정이 아직되어 있지 않습니다.] 10일부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과 제도가 4년 만에 재개됐다. 정부가 한시적으로 운영해온 양도세 중과 유예조치가 9일 종료됨에 따라 10일부터 조정대상지역 내 다주택자에 대한 중과제도가 다시 적용된 것이다. 이에 따라 다주택자들은 양도세를 더 많이 낼 가능성이 크게 높아졌다. 토지거래허가제로 묶여 있는 서울의 경우 다주택자 양도세 중과를 피하기 위해 허가 신청 건수가 5월 들어 1000건에 육박하는 등 진풍경이 벌어지기도 했다. 다주택자 양도세 중과가 다시 재개됨에 따라 매물 잠김 우려가 나오는가 하면 이재명 정부의 세제개편 방향에 따라 매물이 증가할 가능성도 높아 보인다.
다시 재개된 양도세 중과 조치…3주택 이상은 양도세 2배 증가할 수도
4년만에 복원된 다주택자 양도세 중과 조치에 따라 다주택자의 양도세가 얼마나 증가할지 관심이 모인다.
주지하다시피 양도세 중과 제도는 다주택자가 보유한 조정대상지역 내 소재 주택을 양도할 때 기본세율 6∼45%에 중과세율을 더해 과세하는 제도다.
중과세율이 적용되면 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 각각 가산된다. 지방소득세 10%까지 적용하면 3주택 이상 보유자의 실효세율은 최고 82.5%까지 높아진다.
양도차익에 따라 다르지만 3주택 이상자는 양도세가 2배 이상으로 커질 수 있다.
연합뉴스가 우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원에게 의뢰해 시뮬레이션해본 결과 6년 전 15억원에 매입한 조정대상지역의 주택을 25억원에 매도(양도차익 10억원)한다고 가정할 경우, 1주택자는 기본세율과 6년 장기보유특별공제(이하 장특공제)를 적용해 3억3300여 만원의 양도세가 부과된다.
조정대상지역의 2주택자라면 장특공제 혜택 없이 기본세율에서 20%포인트가 중과되면서 양도세가 5억7400만원으로 1주택자보다 2억4100만원(72.4%)이 늘어난다.
만약 3주택자라면 양도 세율이 30%포인트 중과돼 세 부담이 1주택자의 2배가 넘는(106%) 6억8700만원으로 커진다.
정부는 앞서 부동산 거래 위축과 매물 감소를 완화하기 위해 2022년 5월부터 다주택자에 대한 양도세 중과를 한시적으로 유예해왔다. 이후 유예 조치는 시장 상황을 고려해 연장됐으나, 이번에 종료되는 것이다.
다만 매도 의사가 있는 다주택자가 중과 없이 주택을 처분할 수 있도록 보완책도 마련됐다.
원칙적으로 유예 마지막 날인 지난 9일까지 양도 절차가 완료돼야 중과가 적용되지 않지만, 토지거래허가를 신청한 뒤 정해진 기한까지 양도 절차를 완료하면 중과를 피할 수 있다.
작년 10·15 대책 으로 조정대상지역으로 신규 편입된 서울 21개 자치구와 경기 12개 지역은 매매계약일로부터 6개월 이내, 이전부터 조정대상지역으로 지정된 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구는 계약일로부터 4개월 이내 양도를 완료해야 한다.
구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 지난 8일 경제·부동산관계장관회의에서 5월 9일 이후 매물 잠김이 나타날 수 있다는 우려가 있지만, 대출 규제와 토지거래허가제로 투기적 매수가 원천 차단됐고 주택가격 상승 기대도 낮아지고 있다”며 실거주를 위한 거래가 원활히 이뤄지는 환경을 조성하겠다”고 말했다.
다주택자 양도세 중과 제도 재개, 자료 : 국세청, 관계부처 종합
양도세 중과를 피하기 위한 몸부림
시장에선 다주택자 양도세 중과를 피하기 위한 노력도 이어졌다. 10일부터 다주택자 양도소득세 중과가 부활한 가운데 중과 유예 마지막날인 9일까지 막판 토지거래허가 신청이 줄을 이은 것이다.
서울과 경기 일부 자치구들이 마지막날까지 양도세 중과 유예를 적용받을 수 있도록 토지거래허가 신청을 받으면서 관할 구청에는 아침부터 막바지 허가 신청을 하려는 민원인들의 발길이 이어졌다.
서울 지역 현지 중개업소들은 대체로 한산한 가운데서도 막판까지 양도세 중과를 피하려는 다주택자와 전세를 끼고 사려는 매수자들의 문의 전화가 이어졌다.
송파구 잠실동의 한 공인중개사는 3월 이후 급매물이 팔리고 가격이 다시 올랐는데 지난 8일에 전용면적 98㎡가 급매로 팔려서 9일에 허가 신청이 들어간 걸로 안다”며 매도자는 비싸게 팔고 싶고, 매수자는 전세를 낀 채로 싸게 사고 싶어서 가격을 놓고 줄다리기를 오래 했는데 결국 기한이 임박해서 약정을 맺은 것”이라고 말했다.
서울 강남구 압구정동 구현대 아파트도 지난 8일에 2건의 급매물이 거래 약정을 맺는 등 이달 들어 다급한 매도자들이 가격을 대폭 낮춰 팔았다는 게 현지 중개업소의 설명이다.
압구정동의 한 중개사무소 대표는 압구정 2구역이나 3구역 모두 사업시행인가 신청에 들어가면 조합원 지위양도가 금지되는데 보유세 부담이 커서 막판까지 버티던 다주택자 매물 2건 정도가 일반 매물보다 상당히 낮은 가격에 팔렸다고 들었다”며 토지거래허가 신청 서류 작성은 어렵지 않기 때문에 곧바로 허가 신청서를 만들어서 9일에 접수한 것으로 안다”고 말했다.
새올전자민원창구에 따르면 올해 1월부터 5월 7일까지 접수된 서울지역 토지거래허가 건수는 총 3만 3806건으로 집계됐다. 여기에는 아파트뿐만 아니라 정비사업 단지 내 단독·빌라 등 허가 대상이 모두 포함된 수치다. 토지거래허가 신청은 3월보다 4월에 더 늘었다.
1월에 서울시에 접수된 토지거래허가 신청 건수는 총 7171건으로 1월 23일 이재명 대통령이 양도세 중과 유예 종료를 공식화한 이후 2월에는 5174건으로 줄었다가 3월 8673건, 4월에는 1만 208건으로 증가했다. 5월에는 4일과 6일에는 하루 신청 건수가 각각 912건, 926건으로 1천건에 육박했다.
현지 중개업소에서는 정부가 5월 9일 계약분까지 양도세 중과 유예를 적용하기로 하면서 3월에 거래 약정이 몰렸다가 5월 9일 토지거래허가 신청분까지 중과 유예 대상을 확대하면서 꾸준히 거래가 이뤄진 것으로 보고 있다.
다주택자 양도소득세 중과 유예 종료일인 9일 서울 송파구청을 찾은 민원인들이 휴일 만들어진 토지거래허가 임시 접수처에서 관계 공무원과 상담하고 있다. 2026.5.9, 연합뉴스
서울 아파트 가격 향방은 세제개편방향에 좌우?
한편 다주택자 양도세 중과 매도가 사실상 마무리되면서 서울 아파트 매물은 급감하고 있다.
부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 10일 조사 기준 서울 아파트 매물은 총 6만 6914건으로 감소했다. 올해 들어 매물이 가장 많았던 3월 21일의 8만 80건과 비교해 1만 3166건(15%가량) 감소한 것이다.
반면 토허구역 실거주 여파로 감소하던 서울 아파트 전월세 물건 수는 10일 조사 기준 3만 1574건을 기록해 4월 말 이후 다시 증가 추세로 돌아섰다.
시장에서는 당분간 매매가 쉽지 않을 것으로 본다.
서울 성북구 길음동의 한 공인중개사는 양도세 중과 유예 기간 동안 다주택자 가운데 팔 사람들은 다 팔았고, 보유세 부담이 크지 않은 사람들은 버티기에 들어갈 것”이라며 꼭 필요한 거래는 이뤄지겠지만 매도·매수자 모두 관망하다가 하반기 정부의 세제 개편안을 지켜보고 움직일 것 같다”고 말했다.
실제 시장에선 정부가 지방 선거 이후 비거주 1주택자를 포함해 보유세와 양도세 장기보유특별공제 축소 등을 공론화할 경우 매물은 다시 늘어날 수 있다고 본다.
시장금리가 오르고 대출도 여의치 않은 마당이다. 결국 지방선거 이후 이재명 정부가 내놓은 부동산 세제개편안이 얼마나 실효적일지가 서울 아파트 등 수도권 아파트 시장의 방향성을 결정지을 것으로 관측된다.
양도세 중과 재개, 연합뉴스 자료사진
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