서울 강남3구 아파트 약세 지속…매매수급지수도 100↓ [카테고리 설정이 아직되어 있지 않습니다.] 정부가 다주택자와 ‘투기성 1주택자’ 규제 방안을 집중적으로 궁리하는 사이 서울 아파트값 상승세는 이제 보합수준까지 떨어졌다. 서울 아파트 시장의 가격흐름을 선도하는 강남 3구는 전주에 비해 낙폭이 더 커졌다. 또한 시장참가자들의 심리를 알려주는 매매수급지수가 서울 동남권의 경우 1년여 만에 기준선인 100 아래로 내려갔다. 이재명 대통령이 연일 부동산불로소득공화국 혁파를 외치는 가운데 서울 아파트가격이 조만간 하락세로 전환할 가능성도 높아지고 있다
강남 3구 아파트 가격 하락세 심화돼…서울 전체도 가격이 보합 수준까지 떨어져
5일 한국부동산원이 발표한 3월 첫째 주(3월2일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 직전 주 대비 0.09% 상승했다. 상승폭은 전주보다 0.02%포인트 줄어 5주째 축소됐다.
한편 지난주 하락 전환한 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구는 2주째 약세를 이어갔다.
송파구(-0.09%)는 신천·잠실동 대단지 중심으로 하락하며 직전 주 대비 하락폭을 0.06%포인트 키웠다. 강남구(-0.07%)는 압구정·대치동 위주로 가격이 낮아지며 내림폭이 0.01%포인트 확대됐다. 서초구는 -0.01%를 기록했고 용산구(-0.05%)는 전주보다 하락폭이 0.04%포인트 커졌다.
양도세 중과를 피하고자 5월 9일 이전에 계약을 완료하려는 다주택자들의 매물이 계속 등장하고, 향후 보유세 개편으로 세금 부담이 커질 가능성을 우려한 고가 1주택자들의 차익 실현 매물도 속속 나오면서 상급지인 이들 지역의 집값을 끌어내린 것으로 풀이된다.
부동산원은 일부 단지에서 하락 매물이 나타나며 가격 조정된 거래가 체결되고, 재건축 추진 단지 및 정주 여건이 양호한 단지에서는 가격이 상승하는 등 국지적 혼조세가 이어지며 서울 전체적으로 상승했다”고 말했다.
강북권의 성동구(0.20%→0.18%)와 광진구(0.20%→0.18%), 마포구(0.19%→0.13%)를 비롯해 한강 이남 강동구(0.03%→0.02%)와 동작구(0.05%→0.01%) 등 한강벨트 주요 지역도 오름세 둔화를 이어갔다.
직전 주 대비 상승폭이 커진 지역은 중구(0.15→17%)와 중랑구(0.06%→0.08%), 도봉구(0.04%→0.06%), 양천구(0.15%→0.20%) 4곳이었고, 나머지 지역은 상승세가 축소되거나 전주와 동일했다.
서울 아파트 매매가격 변동률 추이, 자료 : 한국부동산원
난공불락을 자랑하던 동남권 아파트, 그러나 시장심리는 얼어붙어
또한 서울 동남권(강남·서초·송파·강동구)의 매매수급지수가 기준선(100)을 아래인 99.6을 나타냈다.
매매수급지수는 수요와 공급 비중을 점수화한 수치로, 기준선보다 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많음을 뜻한다. 즉 매수자우위시장이란 뜻이다.
이로써 동남권 매매수급지수는 작년 2월 첫째주(98.7) 이후 1년여 만에 기준선을 밑도는 수치를 기록했다.
지난해 초는 대통령 탄핵 정국 등으로 부동산 시장의 불확실성이 커지면서 아파트 매수 심리가 위축된 시기다.
전국 부동산 시장의 바로미터인 서울에서도 집값을 선도하는 상급지의 가격 하락 압력이 두드러지면서 조정 흐름이 주변 지역으로 번지는 양상이다.
서울 남산 전망대에서 바라본 아파트 단지, 연합뉴스 자료사진
매물 계속 늘고 호가는 수억원 낮춰…매도·매수자 눈치 장세 지속
서울 아파트 매물도 증가 중이다. 부동산 빅데이터 업체 아실(아파트실거래가)에 따르면 이날 기준으로 지난 한 주 동안 서울 25개 구의 매물이 모두 증가했다.
이 기간 강동구(8.5%)의 매물 증가율이 가장 높았으며 이어 성동구(8.4%), 동대문구(7.3%), 마포구(7.2%), 동작구(6.8%), 송파구(6.7%) 등의 순이었다.
강남3구와 그 인접 지역뿐 아니라 마포구, 성동구 등 지난해 가격이 크게 오른 이른바 ‘한강벨트’(한강과 인접한 지역) 지역으로도 매물이 쌓이고 아파트값 하방 압력이 커지는 것으로 분석된다.
다만, 매도자와 매수자 간 치열한 눈치 보기 장세가 펼쳐지면서 실제로 성사되는 매매 계약은 매우 드문 상황이다.
매도 희망자는 가능한 한 가격을 적게 내리는 수준으로 호가를 매겨 수요자들의 반응을 살피고, 매수 수요자들은 지금보다 가격이 더 내려갈 가능성에 기대를 걸고 관망하기 때문이다.
서울 강남구 개포동 개포래미안포레스트 근처에 있는 한 공인중개업체의 대표는 전용 84㎡ 기준으로 호가가 33억 원까지 떨어졌다”며 1월에 역대 최고가로 계약된 36억원 대비 3억 원 낮아진 금액”이라고 설명했다.
그러면서 급매물은 조금씩 나오는데 입질은 없다”며 매수자와 매도자 간 눈치 싸움이 지속되는 상황이라 3월 말은 돼야 거래가 조금씩 될 것 같다”고 말했다.
서울 강남구 한 부동산 중개업소에 붙은 급매물 광고, 연합뉴스 자료사진
서울 아파트 하락 전환 임박?
한편 이달 말에서 다음 달 초가 다주택자들이 내놓는 급매물의 거래가 분수령이 될 시점으로 전망되면서 서울 아파트 전체 가격 지표의 하락 전환 가능성도 제기된다.
서울 아파트 가격 상승률은 (0.31%→0.27%→0.22%→0.15%→0.11%→0.09%)로 5주 연속 둔화하며 보합 사정권에 들어온 상태다.
우리은행 남혁우 부동산연구원은 서울 강남3구와 용산구에서 시작된 가격 조정 흐름이 서울 전역으로 확산하는 양상”이라며 3월 말에서 4월 초에 추가 급매물이 출회할 가능성이 커 서울의 아파트 가격 지표가 하락 전환할 가능성도 있다”고 분석했다.
한성대 경제부동산학과 권대중 석좌교수는 5월 9일인 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치 종료일이 다가올수록 급매물이 늘고, 가격이 내려갈 가능성이 크다”며 토지거래 허가에 통상 2주일 정도가 걸리는 점을 고려하면 이달 말에서 내달 초에 가격이 조정된 급매물이 쏟아질 것”이라고 예상했다.
서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구의 아파트 가격이 하락 전환한 것으로 나타난 지난달 26일 서울 남산 전망대에서 바라본 시내 곳곳에 아파트 단지가 빼곡하게 들어서 있다. 같은 날 한국부동산원 발표에 따르면 상급지로 꼽히는 강남구(-0.06%)와 송파구(-0.03%), 서초구(-0.02%), 용산구(-0.01%)가 가격을 낮춘 급매물 등의 영향으로 일제히 하락 전환했다. 정부는 다주택자 규제를 중심으로 집값을 잡겠다는 의지를 연일 내보이고 있다. 2026.2.26 연합뉴스
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