이 대통령 강공 앞에 무너지는 강남아파트 [카테고리 설정이 아직되어 있지 않습니다.] 불과 얼마 전까지 난공불락의 철옹성처럼 버티던 강남 아파트 시장이 동요하고 있다. 이재명 대통령이 SNS를 통해 부동산불로소득공화국과의 전쟁을 선포한지 보름 만이다. 강남을 대표하는 랜드마크 아파트 단지들에서 급매물들이 쏟아지고 소유자들이 앞다퉈 호가를 낮추고 있다. 풍향이 바뀌자 지금은 ‘버틸 때’가 아니라 ‘팔 때’라는 생각이 전염병처럼 확산되는 중이다. 그러나 승기를 잡은 이재명 대통령은 고삐를 더 강하게 잡으며 부동산 시장 정상화에 전력투구를 계속하고 있다.
헬리오시티에 전쟁이라도 났나?
다주택자 양도세 중과 유예 종료 등 이재명 정부의 강력한 집값 안정화 기조가 거듭 확인되자 대한민국 아파트 시장의 정점에 위치한 강남 아파트 시장부터 흔들리고 있다.
8일 서울시 주요 중개업소에 따르면 지난 주말을 기점으로 ‘급매’ 매물이 대폭 늘었다. 특히 강남·서초·송파 등 집값 상승세를 선도했던 서울 동남권의 분위기가 완전히 뒤바뀌었다. 송파구를 대표하는 랜드마크 단지 헬리오시티(9510가구)에는 7일 기점 820여 건의 매물이 등록된 가운데 ‘급매물’만 99건에 달했다. 하지만 매수세는 실종된 상태다.
3일 서울 강남구 한 부동산 중개업소 앞에 급매물 안내문이 붙어 있다. 이날 이재명 대통령은 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료가 예고되면서 서울 강남 지역의 매물의 늘어났다는 내용의 기사를 링크했다. 2026.2.3. 연합뉴스
대한민국 아파트 시장의 최정상 압구정동도 매물 속출하고 호가 폭락해
이재명 대통령의 유례를 찾기 힘든 부동산 시장 안정화 의지 천명에 한국 아파트 불패의 상징인 압구정조차 얼어붙었다. 압구정은 ‘버티면 이긴다’가 무엇이지를 보여준 사례의 대표지만 고령층을 중심으로 ‘이제는 던져야 할 때’라는 분위기가 감지된다.
부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 압구정동의 아파트 매물은 8일 기준 1382건으로 한 달 전 1191건보다 16.0% 증가했다. 현대3차는 34건에서 50건으로 무려 47.0%, 현대8차는 54건에서 72건으로 33.3%, 현대6·7차는 128건에서 164건으로 28.1%, 신현대는 282건에서 341건으로 20.9% 각각 폭증했다.
매물만 폭증한 게 아니라 호가도 크게 빠졌다. 현대3차 전용면적 82㎡ 중층 물건은 최근 55억 원에 나왔는데 직전 호가 대비 1억 원, 지난해 11월 최고가 60억 7000만 원보다는 5억 원 가까이 떨어졌다. 120억 원을 넘나들던 현대6·7차 196㎡도 120억 원에서 110억 원 선까지 내린 매물이 나와 있다. 무려 10억 넘게 빠진 것이다.
26일 서울 강남구 압구정로데오역 인근 부동산 유리창에 아파트가 비치고 있다. 2025.5.26. 연합뉴스
강남을 대표하는 대장 아파트들에서 호가 하락이 속출 중
압구정 현대에서만 호가가 하락 중인 것이 아니다.
서울 개포 지역에서는 지난해 11월 33억 5000만 원에 거래된 아파트 동일 평형 매물이 2억 원 이상 낮은 30억~31억 원대에 15건 이상 등록돼 있다. 강남구 개포동 개포자이프레지던스 전용 84㎡는 작년 12월 42억 7000만원에 거래됐으나 최근에는 38억원까지 가격을 내린 매물이 나와 눈길을 끌었다. 온라인에 올라온 해당 매물에는 ‘다주택자 급매물’이라고 적혀 있다. 하지만 매수문의는 거의 없다는 게 인근 중개업자들의 전언이다.
서울 송파구 잠실동 트리지움과 가락동 헬리오시티 등도 상황은 비슷하다. 직전 실거래가보다 적게는 5000만 원, 많게는 2억 원 이상 빠진 매물이 적지 않다.
9일 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 서울 송파구 잠실동 ‘잠실엘스’ 전용면적 59㎡ 저층 매물은 최초 등록가 29억 8000만원에서 지난 6일 29억 6000만원으로 호가가 2000만원 내려갔다. 하루 전인 5일에는 같은 단지 전용 59㎡ 고층 매물도 30억 2000만원에서 29억 9000만원으로 3000만원 하향 조정됐다. 서초구 반포동 ‘반포 써밋’ 전용 59.92㎡ 매물 역시 최초 등록가보다 호가를 1000만원 낮춘 34억 3000만원에 다시 등록했다.
서울 서초구 반포동 래미안 원베일리 아파트. 연합뉴스 자료사진
시장은 매수자 우위시장으로 빠르게 재편되는 중
9일 한국부동산원에 따르면 2월 첫째 주(2월 2일 기준) 서울 동남권 아파트 매매수급지수는 101.9로 집계됐다. 이는 최근 2주 연속 하락해 작년 9월 첫째 주(101.9) 이후 21주 만에 최저치를 기록한 것이다.
매매수급지수는 수요와 공급 비중을 점수화한 수치로, 기준선인 100보다 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미한다.
동남권에는 강남 3구와 강동구가 포함된다. 동남권 매매수급지수는 아직 기준선(100)을 소폭 웃돌고 있기는 하나 서울 전체 평균(105.4)·서울 여타 권역과 비교하면 눈에 띄게 낮다는 평가다.
극단적인 매도자 우위 시장이던 서울 동남권 아파트가 매수가 우위시장으로 빠르게 변화하고 있는 것이다.
정부가 최근 다주택자 양도소득세 중과 유예조치 종료 방침을 연일 확인하는 가운데 8일 서울 잠실에 위치한 공인중개사 사무실 유리 벽에 부동산 관련 세금과 아파트 매매 물건 등의 안내문이 게시되어 있다. 같은 날 한국부동산원에 따르면 2월 첫째 주(2월2일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 101.9로 최근 2주 연속 하락해 작년 9월 첫째 주(101.9) 이후 21주 만에 최저치를 기록했다. 매매수급지수는 수요와 공급 비중을 점수화한 수치로, 기준선인 100보다 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미한다. 2026.2.8. 연합뉴스
압구정 고령자들, 보유세 폭탄 근심하며 매물 던져
특기할만한 시장의 변화는 보유세 현실화를 우려하며 매물을 던지는 고령층이 눈에 띄게 늘어나고 있다는 사실이다.
압구정동 인근 공인중개사는 현대아파트 보유자 중 절반이 1940년대생”이라며 자녀에게 상속·증여세를 내게 하느니 차라리 중과 전 양도세를 내겠다는 생각에 물량 던지기에 나서는 분위기”라고 전했다. 인근의 또 다른 공인중개사 역시 80대가 재건축 후 새 아파트에 들어갈 것도 아니고, 정부가 지방선거 후 보유세를 빠르게 올릴 수 있다는 분석도 나오니까 이제는 팔겠다는 분위기”라고 설명했다.
잠실동의 한 공인중개사는 7일 하루에만 매물 10개가 나오는 등 1월 말부터 매물이 쏟아지고 있는데 대부분 세금 부담을 우려하는 고령층의 물건”이라며 당분간 아파트에 무거운 세금이 매겨질 것이라 보고 있어 지금 고점에서 팔겠다는 분위기”라고 말했다. 실제로 법원 등기정보광장에 따르면 서울 강남3구 집합건물의 70대 이상 매도자 수는 지난달 675명으로 지난해 11월 448명보다 무려 50.7%나 늘었다.
문제는 매물을 받아줄 사람이 자취를 감추었다는 사실이다.
개포동 인근 공인중개사는 매도 호가가 계속 떨어지고 있는데도 매수 문의가 없다”며 5월이 다가올수록 가격이 더 떨어질 것 같다”고 말했다. 서울 광진구 구의동의 한 공인중개사는 매도 호가를 낮춰도 매수자들이 안 사겠다고 하는 것을 보니 하락장 초입이라고 생각된다”고 했다.
OECD 30개국의 부동산보유세 실효세율(자료: 토지+자유연구소, 토지+자유 통계).
달리는 말에 채찍질을 하는 이재명 대통령
이재명 대통령이 SNS를 통해 부동산불로소득공화국 혁파를 천명하기 시작한 것이 지난달 25일부터다. 그로부터 불과 보름 만에 난공불락 같던 강남 아파트 시장이 눈에 띄게 동요하고 시장은 매수자 우위로 재편 중이다.
하지만 이재명 대통령은 아직도 배가 고픈지 부동산 시장 안정화에 대한 고삐를 더 강하게 죄고 있다.
이재명 대통령은 9일 등록임대주택에 주어지는 ‘다주택 양도세 중과 제외’ 혜택의 존속 여부에 대해 논의해보자고 제안했다.
이 대통령은 이날 엑스(X·옛 트위터)에 일정 기간 처분 기회는 줘야겠지만 임대 기간 종료 후 등록임대주택에 대한 각종 세제도 일반 임대주택과 동일해야 공평하지 않겠느냐”고 적었다.
등록임대주택이란 임대료의 연 증가율을 제한하는 등 일정 요건을 갖추면 임대사업자에게 각종 세제 혜택을 줬던 제도다. 문재인 정부가 2017년 전셋값 급등과 임대차시장 불안 등에 대응하기 위해 활성화했으나 혜택이 과도해 투기 및 세금회피 수단으로 악용된다는 비판이 제기됐다. 이에 2020년 비(非)아파트에 대한 장기 매입임대를 제외하고 폐지됐고, 이후 윤석열 정부에서 6년간의 비아파트 단기 매입임대가 일부 부활했다.
이 대통령의 설명에 따르면 서울 시내에 남아있는 등록임대주택은 약 30만호(아파트는 5만호)로, 이들은 취득세·재산세·종부세를 감면받고 다주택 양도세 중과도 제외된다. 의무 임대 기간이 지나면 재산세·종부세 감면 혜택은 사라지지만 다주택 양도세 중과 제외 혜택은 계속 받게 된다.
이를 두고 이 대통령은 같은 다주택인데 한때 등록임대였다는 이유로 영구적으로 특혜를 줄 필요가 있냐는 의견도 있다”며 의무 임대에 대한 보상은 임대 기간의 세제 감면과 임대 종료 후 일정 기간의 양도세 중과 제외로 충분하지 않냐는 것”이라고 설명했다.
아울러 등록임대주택에 대한 양도세 중과 제외 특혜는 즉시 폐기 시 부담이 너무 크므로, 일정 기간이 지난 후 없애거나 점차 폐지하는 방안도 있다. 대상을 아파트로만 한정하자는 의견도 있다”고 했다.
구체적인 유예 방안으로 1년간의 말미를 준 뒤 양도세 중과에서 제외하거나, 1∼2년은 혜택의 절반만 폐지하고 이후 전부 폐지하는 형태 등도 언급했다.
그러면서 자본주의 사회에서 집을 여러 채 가지든, 금값의 초고가 주택에 살든 기본적으로 자유지만 그로 인해 파생된 사회 문제에 대해 일정 부분 책임은 지워야 한다”고 지적했다.
또 의무 임대 기간과 일정한 양도세 중과 제외 기간이 지난 등록임대 다주택이 일반 다주택처럼 시장에 나오면 수십만호 공급 효과가 있다”고도 내다봤다.
이어 이제 대체투자 수단이 없는 것도 아니니 생각을 바꿀 때도 됐다. 국민 여러분의 생각은 어떠시냐”고 덧붙였다.
이 대통령은 전날에도 임대용 주택을 건축했다면 몰라도, 임대사업자 등록만 하면 집을 얼마든지 사 모을 수 있다는 것도 이상하다”며 건설임대 아닌 매입임대를 계속 허용할지에 대한 의견을 묻는다”고 화두를 던진 바 있다.
그에 이어 민간 주택임대사업을 둘러싼 세제 등 보다 세부적인 논점을 제시하며 부동산 시장 정상화와 공급 활성화 방안에 대한 사회적 논의를 활성화하려는 것으로 해석된다.
이재명 대통령이 놀라운 점은 부동산 시장 정상화에 대한 의지가 강철처럼 강고해서만이 아니다. 시장을 너무 잘 알고 문제가 되는 병목지점들을 외과의사의 메스처럼 짚어낸다는 사실이 더욱 놀랍다. 대한민국에 존재하는 카르텔 가운데 최악의 카르텔이라 할 부동산카르텔은 이제야 임자를 만난 성 싶다.
이재명 대통령이 6일 창원 성산구 창원컨벤션센터에서 열린 경남의 마음을 듣다 타운홀미팅 간담회에서 발언하고 있다. 2026.2.6. 연합뉴스
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